Inkomenseis huurwoning: 3x de huur, bruto of netto?

De meeste particuliere verhuurders en makelaars checken of je bruto maandinkomen een bepaald veelvoud van de maandhuur is. Dat heet vaak de 3x-regel, maar de gepubliceerde regels hieronder gaan uit van 3,5 of 4 keer de huur. En elke verhuurder bepaalt zelf wat als inkomen meetelt.

Wil je weten hoeveel huur je kunt betalen? Gebruik de gratis tool Hoeveel huur kan ik betalen?. Vul je bruto maandinkomen in en het veelvoud uit de advertentie, en je ziet de hoogste huur die daarbij past.

Zo werkt de inkomenseis in de vrije sector

De verhuurder vermenigvuldigt de maandhuur met zijn eigen factor. Is je bruto maandinkomen minstens zo hoog, dan kom je door de inkomenstoets. Bij een 3x-regel en een huur van € 1.200 heb je dus minimaal € 3.600 bruto per maand nodig.

Die factor is beleid van de verhuurder of makelaar zelf. Het staat niet in de wet. Volgens de regels voor verhuurders moet een verhuurder een heldere, transparante en niet-discriminerende selectieprocedure hebben, maar een inkomensfactor schrijven die regels niet voor. Daarom kunnen twee woningen met dezelfde huur een andere inkomenseis hebben.

Grote verhuurders publiceren hun regels. Deze drie hebben we op 24 september 2026 gecheckt:

Bronnen: de inkomensvoorwaarden van Vesteda, de huurvoorwaarden van MVGM en de toewijzingseisen van Ymere. Regels veranderen, dus lees de advertentie en de pagina van de verhuurder zelf voordat je reageert.

Bruto of netto, per maand of per jaar?

De regels hierboven gaan allemaal uit van je bruto inkomen: je salaris vóór belasting en premies. Je netto loon, het bedrag dat op je rekening komt, is niet wat de verhuurder vermenigvuldigt. Staat het niet in de advertentie? Vraag het dan.

Check deze drie dingen voordat je gaat rekenen:

• Per maand of per jaar. De meeste regels die we bekeken, vergelijken je bruto maandsalaris met de maandhuur. Ymere vergelijkt juist je bruto jaarinkomen met 48 keer de maandhuur. Dat lijkt hetzelfde als 4× per maand, maar dat is het niet helemaal: in het jaarbedrag zit je vakantiegeld.
• Wat telt als inkomen. Vesteda kijkt naar je bruto maandsalaris zonder vakantiegeld en bonussen. MVGM rekent vakantiegeld wel mee. Ymere telt vakantiegeld en een 13e maand mee, en bonussen alleen als ze structureel zijn en op je werkgeversverklaring staan.
• Welke huur. Vraag of de factor geldt voor de kale huur of voor de totale huur inclusief servicekosten. De regel van Ymere gaat uit van de kale (netto) huur. Staat er in de advertentie maar één bedrag, check dan wat erin zit.

Werknemers in Nederland hebben recht op minimaal 8% vakantiegeld over hun bruto jaarsalaris. De meeste werkgevers betalen dat één keer per jaar uit, in mei of juni. Of het je helpt om door de toets te komen, hangt helemaal af van de rekenmethode van de verhuurder.

Rekenvoorbeeld: € 1.500 huur

Bij een huur van € 1.500 per maand is het benodigde bruto inkomen per gangbare factor:

De jaarkolom is het maandsalaris × 12, zonder vakantiegeld. Bij een jaarregel zoals die van Ymere heb je voor dezelfde huur van € 1.500 € 72.000 per jaar nodig, maar dan telt je vakantiegeld mee. Met 8% vakantiegeld haal je dat bedrag met een bruto maandsalaris van ongeveer € 5.556.

Andersom: met een bruto maandsalaris van € 4.500 kun je maximaal € 1.500 huur betalen bij een 3x-regel, € 1.285 bij 3,5× en € 1.125 bij 4×. De tool Hoeveel huur kan ik betalen? maakt deze som voor elk inkomen en elke factor, en rondt naar beneden af zodat je jezelf niet rijk rekent.

Inkomens optellen met je partner of een vriend

Verhuurders gaan heel verschillend om met twee inkomens, en dat verschil kan groot zijn:

• Vesteda telt de inkomens op van partners die samen een duurzaam huishouden vormen, maar rekent dan met 4× in plaats van 3,5×. Voor woningdelers, zoals vrienden of collega's die samen een appartement delen, gelden aparte regels.
• MVGM telt het tweede inkomen in de meeste gevallen voor de helft mee.
• Ymere telt het tweede bruto inkomen volledig mee.

Neem twee huurders die elk € 3.000 bruto per maand verdienen, voor een huur van € 1.500. Bij de 4x-regel van Vesteda voor twee huurders hebben ze samen € 6.000 nodig, en dat halen ze precies. Bij een regel die het tweede inkomen voor de helft meetelt tegen 3,5×, komen ze uit op € 4.500 tegenover € 5.250 nodig. Dan komen ze tekort.

Vraag hoe een verhuurder een tweede inkomen meetelt voordat jullie allebei documenten verzamelen. In onze voorbeelden van een motivatiebrief staat ook een bericht voor als je samen reageert.

Zzp'ers, een nieuwe baan en studenten

Inkomenseis voor zzp'ers

Reken erop dat de verhuurder naar je winst kijkt, niet naar je omzet, en over meer dan één jaar. Vesteda gaat uit van je gemiddelde winst vóór belasting over de afgelopen twee jaar en vraagt zelfstandig ondernemers een borg van twee maanden huur (voorwaarden Vesteda). MVGM rekent het inkomen van zelfstandigen anders en vraagt een waarborgsom of bankgarantie van minimaal twee maanden huur.

Bij huurcontracten vanaf 1 juli 2023 mag de borg maximaal twee maanden kale huur zijn. Vraag dus precies welke vorm die extra zekerheid heeft. Vesteda somt de documenten op die het verwacht, waaronder een uittreksel uit het KvK-handelsregister, je jaarrekeningen en je aangiften inkomstenbelasting, op de pagina over de inkomenstoets.

Een nieuwe baan

Heb je nog geen loonstrook van je nieuwe werkgever? Dan zijn je getekende arbeidscontract en een werkgeversverklaring het gebruikelijke bewijs. Heb je een tijdelijk arbeidscontract, dan vraagt Vesteda een werkgeversverklaring waaruit blijkt dat je contract nog minimaal zes maanden loopt, met de intentie om te verlengen. Vraag de makelaar wat hij accepteert voordat je eerste loonstrook binnen is. In onze checklist met documenten lees je wat je klaarlegt.

Met de 30%-regeling

Vesteda vraagt huurders die de 30%-regeling gebruiken om dat duidelijk te vermelden bij de aanvraag voor een bezichtiging. Vesteda, MVGM en Ymere publiceren geen van drieën hoe de regeling de berekening verandert. Vraag de verhuurder welk salarisbedrag hij toetst voordat je ervan uitgaat dat de regeling in je voor- of nadeel werkt.

Studenten

Veel verhuurders van zelfstandige appartementen verhuren niet aan studenten. Vesteda verhuurt in principe niet aan studenten of met garantstellingen van derden. MVGM telt studiefinanciering niet mee als inkomen, maar zegt dat er bij studentencomplexen andere voorwaarden kunnen gelden. Studentenkamers en studentenhuisvesters hebben hun eigen regels, dus check ze per aanbieder.

Garantsteller: kan iemand voor je garant staan?

Een garantsteller (of borgsteller) belooft te betalen als jij dat niet doet. Sommige verhuurders accepteren iemand die garant staat, vaak een ouder, als je eigen inkomen tekortschiet. De drie verhuurders uit de tabel hierboven doen dat niet: Vesteda verhuurt in principe niet met garantstellingen van derden, bij MVGM moet je zelfstandig aan de voorwaarden voldoen, en bij Ymere mogen ouders en anderen niet garant staan voor de huur.

Accepteert een verhuurder wel een garantsteller? Vraag dan:

1. Welk inkomen de garantsteller nodig heeft en hoe dat wordt getoetst.
2. Of de garantsteller in Nederland moet wonen of werken.
3. Welke documenten de garantsteller moet aanleveren, en wie die te zien krijgt.
4. Wat de garantstelling dekt en hoe lang.

De wet beschermt particuliere borgen. Een borgtocht van een particulier kan tegen die persoon alleen worden bewezen met een akte die hij of zij heeft ondertekend. Staat de schuld niet vooraf vast, zoals toekomstige huur, dan is de borgtocht alleen geldig tot een vooraf afgesproken maximumbedrag. Een garantsteller leest de overeenkomst en het bedrag dus goed voordat hij tekent.

Inkomensgrenzen bij sociale huur en middenhuur

Bij gereguleerde woningen kan er ook een maximuminkomen gelden, en een deel van die grenzen ligt vast in de wet of wordt door de gemeente bepaald.

• Sociale huur van woningcorporaties. In 2026 moet minimaal 85% van de vrijkomende sociale huurwoningen naar huishoudens met een inkomen tot € 51.537 voor één persoon of € 56.910 voor meer personen. Corporaties hebben beperkt ruimte om de rest aan hogere inkomens toe te wijzen.
• Huisvestingsvergunning. Sommige gemeenten vragen een huisvestingsvergunning voor goedkopere woningen, met eigen inkomensgrenzen. In Amsterdam geldt de huisvestingsvergunning (in het Engels) voor sociale huur- en middenhuurwoningen met een kale huur tot € 1.228,07 of 186 punten. Voor middenhuur mag een alleenstaande maximaal € 85.005 per jaar verdienen; voor grotere huishoudens geldt een hogere grens. Voor woningen met een kale huur tot € 932,93 ligt de grens op € 60.105 per huishouden.
• Minimuminkomen bij middenhuur. Verhuurders mogen daarnaast een minimum hanteren. Ymere vraagt bijvoorbeeld voor zijn middenhuurwoningen in 2026 een jaarinkomen van minimaal € 51.538 voor één persoon, naast het maximum van Amsterdam.

Andere gemeenten leggen hun eigen regels vast in hun huisvestingsverordening. Kijk op de website van de gemeente waar je zoekt. In onze gids over een huurwoning vinden lees je meer over sociale huur, middenhuur en de vrije sector.

Veelgestelde vragen

Moet je 3x de huur bruto of netto verdienen?

Bruto. De verhuurders die we bekeken, vergelijken de huur allemaal met je bruto inkomen, vóór belasting. Staat er in de advertentie alleen "3x de huur", vraag dan of het om je bruto maandinkomen gaat en of vakantiegeld meetelt.

Telt vakantiegeld mee voor de inkomenseis?

Dat hangt af van de verhuurder. MVGM en Ymere tellen het mee, Vesteda niet. Telt het mee, dan kun je ongeveer 8% bij je jaarsalaris optellen, of een twaalfde van je vakantiegeld bij elke maand, afhankelijk van hoe de verhuurder rekent.

Hoeveel huur kan ik betalen?

Deel je bruto maandinkomen door de factor van de verhuurder. Verdien je € 4.200 bruto per maand, dan kun je bij 3,5× maximaal € 1.200 huur betalen. Voor een huur van € 1.800 bij 3,5× heb je € 6.300 bruto per maand nodig. De tool Hoeveel huur kan ik betalen? rekent het voor je uit, en met Wat kan ik huren? zie je wat dat budget oplevert in verschillende steden. Kijk voor Amsterdam ook naar de gemiddelde huur in Amsterdam: daar staat de mediane vraaghuur die Hesra heeft gezien.

Mag ik mijn inkomen optellen met dat van een vriend?

Soms. Sommige verhuurders tellen inkomens alleen op bij partners, of tellen het tweede inkomen voor de helft mee. Andere hebben aparte regels voor woningdelers. Vraag het voordat je reageert, en check of jullie je allebei apart moeten inschrijven.

Is 4x de huur normaal?

Bij de grote verhuurders die we bekeken wel. Vesteda rekent met 4× bij twee huurders, MVGM met 3,5× tot 4×, en de jaarregel van Ymere is 48 keer de maandhuur. Lees de advertentie in plaats van uit te gaan van 3×.

Wat als ik niet aan de inkomenseis voldoe?

Zoek een lagere huur die bij je inkomen past, een verhuurder met regels die bij jouw situatie passen, of een verhuurder die een garantsteller accepteert. Maak je inkomen niet mooier dan het is. Weet je je maximale huur, stel die dan in als maximale huur in een huurwoning-alert van Hesra. Zo krijg je alleen woningen binnen je budget.

Klaar voor je volgende huurwoning?

Kies een stad, vul je maximale huur per maand in en ontvang een e-mailalert bij elke passende huurwoning.

Gratis beginnen